新闻背景7月25日，保监会公布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通报》，对保险资金必要和间接投资的范围展开了新的界定。其中更为有一点注目的是在房地产和养老产业方面的投资细则的变化，如其中在新兴战略产业基金方面，就具体了保险公司可以对养老产业展开股权投资。但《通报》中避免以养老项目名义建设和销售商品房，防止以出租项目名义投资不动产两条新规，被指出将对未来的房地产市场产生较小影响。保险企业进占养老地产已两年2011年11月2日，坐落于廊坊万庄的国寿(廊坊)生态身体健康城月动工建设。
2012年6月6日，泰康人寿旗下的第一家养老社区在昌平月奠基动工，该社区计划于2015年月住进。而2012年7月25日，保监会公布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通报》中关于限制和希望险要资投放养老产业的涉及条文，或许正是为这两个项目的运作背书。
只不过在新政实施之外，环绕这两个社区的建设，保险公司就仍然在和主管部门博弈论，全国房地产经理人联盟副主席兼任道家养老地产委员会主任陈宏告诉他记者，坦率说道，这两个社区目前就土地性质和运营模式等方面，还没几乎接入的涉及法律法规或行业性规定。但保险公司决意推展这两个项目的建设，就是期望以事实推展涉及政策的实施。
事实上，这是保险公司绝望两年后的一次愈演愈烈。早在2009年12月，中国人寿集团子公司国寿投资控股公司转让力华发展有限公司(香港)股份，将双方合资的北京中保信房地产开发有限公司变成国寿投控全资子公司，并月改名为国寿地产。而《保险资金投资不动产暂行办法》中规定保险资金无法投资地产公司的规定，一度让国寿地产的延续受到批评，中国人寿保险集团公司总裁杨超拒绝接受媒体专访时的说明则是，未来，国寿地产将在未来南北养老社区的研发。
完全在同时，2009年11月，泰康人寿倡导和实行的养老社区项目取得保监会批准后，是第一个取得试点资格的保险公司。但从2009年至今，为何时隔两年，保险公司才乘机进占养老地产？两年的时间早已算快的了，除了项目的规划、保险险种的设计以外，目前保险公司要进占养老社区领域，还要花上大量时间肘外棋，一位保险公司的养老项目参与者告诉他记者，目前没任何针对保险公司投资养老社区可以糅合的成例或者模型，也没适当的土地政策和其他的对应规则。
一切都是涉水过河。涉水过河养老地产问题多不要看泰康和国寿在昌平和廊坊的养老社区动工了，就指出养老地产的路理顺了，一位养老地产专家告诉他记者，现在两个项目都遇上许多无法短期内解决问题的明确问题。
以泰康在昌平的养老社区为事例，对外的口径就是指昌平出售了一块30万平方米的土地辟养老院。但一位业内人士说道：这样的众说纷纭本来就有问题，如果是非营利性的养老院，土地是国家必要拨给的；而如果是以垫商品房的名义垫养老院，目前保监会并不容许保险企业必要投资商品住宅的建设，所以土地性质是众说纷纭的。更大的有可能是，一部分土地是以将来竣工的养老院的床位向政府互相交换的拨给土地，另一部分则有可能是出租的。
记者联系了泰康人寿的涉及部门，对方具体表明，创建泰康养老社区的土地就是指昌平区买下的，但我们认同不是买商品房。同时，对方向记者索取的材料表明，未来住进该社区的条件是，参予泰康的快乐有大约计划，该计划由泰康人寿的艺永新生活养老年金保险(收益型)和泰康之家的住进养老社区确认函联合构成，保险合同产生的利益可用作来缴纳社区每月的房屋租金和居家费用。
目前无论是国寿在廊坊拿的地，还是泰康在昌平拿的地，都有可能有一个联合问题如果是出售建设用地，那么这土地的性质到底是什么，目前没任何明确规定有养老产业的专用土地，更大的有可能是出租土地，这位业内人士告诉他记者，出租用地面对的问题就是，这部分土地无法视作资产，无法用来更进一步融资研发。陈宏分析说道：这样的土地无法获得资本市场，也做到不入财务报表，而如果土地是转让的，也就是改以建设用地，那么无论是拿哪一种土地权证，就要补缴土地出让金，这样成本就大大提高了。大量的补缴后，财务就很难均衡了。尤其是养老社区，是一个投资大、重复使用十分较慢的产业，这样保险公司就算不过账来了。
问题的核心还在于土地政策，按商品房的价格拿地，养老地产只不会赔钱；按出租性质拿地，未来的变数很多，机构的性质模糊不清，陈宏说道，所以，租地、买地，都不是最佳的自由选择。养老产业的开发商只有通过和政府讲一揽子的协议，拨给一部分、出租一部分，然后通过一些设施研发来均衡显养老院的投放。事实上，国家实施了关于社会保障的十二五规划后，养老产业的重要性谁都看见，但目前缺少是的更加实质性的、可操作性的政策。
比如养老产业的土地是什么性质、享用什么优惠、什么免除，这些目前都没规定，所以进占养老地产的风险并不小。而地方政府将社会保障的十二五规划划入地方政绩的考核标准后，又不致期望推展这一产业。这就造成目前很多养老地产项目都是和地方政府合作的，在土地政策上不存在一定的模糊性和不确定性，这是有利于行业长年身体健康发展的。警觉借养老之名圈地除了各大房地产开发商争相转入养老地产之外，以泰康、新华、国寿、太保、合众等为代表的保险资金也大力囤地。
值得注意的是，为了约束保险公司假冒养老地产等名义建设和销售商品房，《通报》具体保险公司投资不动产项目，不得以投资不动产为目的，运用出租性不动产的名义，变相参予一级土地研发。这种保监会对于保险公司的约束，某种程度体现了国家对传统房地产开发商借养老地产之名变相圈地的忧虑，业内人士告诉他记者，地方政府目前走得快一点，发售了一些扶植政策，但缺少全国性的样板意义。
而目前，高地价、土地性质、商业模式这三个问题，一个都没寻找根本性的解决问题决心。所以，开发商转入养老地产领域的心态还较为颓废。
当纯粹的养老地产还看不到赢利模式时，无论是保险公司还是开发商转入养老地产，就必定不会南北通过乘机拿地，以期通过养老地产部分之外的商品住宅研发、商业设施的研发和出售来较慢回笼资金，从而总体上构建项目的利润均衡，或者构建项目的总体盈利，一位地产公司高层这样说道，而这还是有心想做到养老地产的，有的甚至就不会必要挂羊头卖狗肉，以养老地产的名义买商品房。目前打的较为多的一种擦边球是养老机构买所谓的AB卡，A卡是可承继的，B卡是不能承继的。A卡的可继承性使之无限相似于商品房，很多养老机构就是拿这种方式变相卖房，业内人士告诉他记者。但确实的养老机构反而是无法买的，因为一旦买了，就无法统一规划、管理、处理，就丧失了养老机构的专业性和专业意义，陈宏说道。
给优惠扶植则不免鱼龙混杂、不给优惠扶植则寸步难进。这也许是养老产业涉及土地政策仍然无法实施的背后原因。
而之前有报导称之为，200300亩显养老地产项目按国际惯例早已够大，但是实际操作案例中有极端案例表明，开发商有可能拿地多达1000亩甚至更加多，有的保险公司有可能有类似于的情况。而事实上，虽然养老地产可长年持有人、长年经营，夸奖需要有平稳现金流，并把企业资产做到大等优势。但投放周期长，平均值利润率不低，有专家算数过细账最多必须15年才能返本，夸奖的话，前几年也才能有3%的报酬，入住率上去了经营得好才有可能超过8%。
尽管问题很多，但只要需要探索到科学的盈利模式，并获得涉及政策反对，在未来，中国养老地产的潜在市场机会依然极大，关键是我们要作好政策、金融、商业三个层面的打算和标准的创建。陈宏告诉他记者。观点保险公司不应注目基础养老全国房地产经理人联盟副主席陈宏养老地产的发展不存在几个瓶颈，首先是拿地问题上，缺少专门的政策细分，保险公司转入养老地产市场，无法只做到高端养老，不做到基础性养老，为什么国家相关性政策如期不实施，其中就有原因。因为保险公司都想要均衡资金，所以都不不愿做到那些基础养老，都要做到高端养老。
这个是敢的，国家认同不希望。一旦不希望，就导致在政策方面无法对位，就造成了目前的博弈论，构成了要么就不研发，要么就研发高端的，只剩的就一动的失望局面。这里面有开发商的问题，有政府的问题，还有市场的原因，是多方面的。链接进占养老地产的保险企业泰康人寿：泰康人寿目前宣告在昌平出售的养老社区的建设用地面积是30万平方米。
但之前有媒体报道，泰康人寿曾耗资40亿元购买了小汤山温泉乡的2000亩地。另外，业界亦曾谣传泰康人寿已在上海崇明岛顺利圈地2000亩用作修建高级养老社区。中国人寿：中国人寿董事长杨超曾透漏，可行性规划建构养老社区一南一北的格局，已在河北廊坊拿地超强万亩，计划总投资大约100亿元，而南部则有可能落户海南。
另有媒体则报导国寿廊坊拿地的规模是4平方公里左右，约合6000亩。新华保险：新华在今年2月1日开会的董事会上作出决议，表示同意成立延庆养老项目公司和密云养老项目公司，前者为新华保险独资成立，2012年该项目计划投资5.4亿元；后者新华保险股权95%，2012年该项目计划投资9亿元，2012年共计投资14.4亿元以启动养老产业链项目。合众人寿：有媒体报道，2011年底，合众人寿在湖北武汉蔡甸区举办了合众身体健康社区奠基仪式。
合众有关负责人回应，该项目预计投资80亿元，首期动工面积大约800亩，未来还将逐步不断扩大规划。
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